Extinción de condominio. ¿En qué consiste la división de la cosa común?

Nuestra ley, en el articulo 400 del Código civil, dice que «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común».

Es esta, una facultad de un copropietario, un derecho indiscutible e incondicional por su propia naturaleza de acto de disposición. Además, se trata de un derecho irrenunciable por estimarse de orden público, e imprescriptible, por tratarse de una facultad y tener carácter absoluto.

No obstante, el segundo párrafo del citado articulo 400 del Código civil admite la posibilidad de un pacto de exclusión de la división, con dos requisitos :

– que haya unanimidad de los partícipes o copropietarios.

– que el pacto se haga por un tiempo determinado que no exceda de diez años, ya que no puede ser un plazo indefinido ni perpetuo. Ahora bien, este plazo se puede prorrogar por un máximo de hasta otros diez años más, mediante nuevo pacto y unanimidad.

¿De que forma podemos practicar la división?

Para dividir algo en común existen tres procedimientos, dos extrajudiciales (por los propios copropietarios o por árbitros) y uno judicial (por el ejercicio de la acción procesal).

• Por los propietarios. Es el llamado contrato divisorio, el artículo 402 del código civil se limita a preverlo, se precisará la unanimidad, y se ha de estar a los pactos establecidos (autonomía de la voluntad con las limitaciones de los artículos 1255 y 1258 Código Civil) y a las normas subsidiarias de partición de la herencia.
•  Por árbitros. Se refiere a esta forma el artículo 402 Código Civil, los árbitros serán nombrados por los partícipes y deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos en metálico. No se trata de los árbitros de la Ley de Arbitraje, a no ser que se promueva litigio y los partícipes acudan al arbitraje de la citada ley evitando el proceso judicial.
• División judicial (actio communi dividundo). Se deriva del artículo 400, y se ejercitará mediante la correspondiente acción procesal, en juicio verbal u ordinario dependiendo de si la cuantía es inferior (juicio verbal) o superior (procedimiento ordinario) a 15.000 euros con la ultima reforma  (Real Decreto Ley 6/2023 de la ley de enjuiciamiento civil)l , en su articulo 249, antes era la suma de 6000 €.

Si la cosa fuera divisible se efectuará mediante la división material, por lo que se adjudicará una parte o porción a cada copropietario. Si se tratare de un edificio será posible la división mediante la constitución de la propiedad horizontal (artículo 401 párrafo segundo C. civil).

Si la cosa fuera indivisible, bien por indivisibilidad material o porque de efectuarse resultare inservible para el uso a que se destina, se efectuará la división económica, bien mediante la adjudicación a uno de ellos indemnizando a los demás según sus respectivas cuotas, o de no existir tal acuerdo, se procederá a su venta y se repartirá el precio (artículo 404).El hecho de que haya hipoteca o usufructo sobre el bien a dividir no es impedimento para la división, pues estos se mantienen.

Para la división de la cosa común rigen las disposiciones para la división de herencia (artículo 406), y al respecto tal y como establece el artículo 1062 párrafo segundo «Pero bastará que uno sólo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga” Y por lo tanto, cualquier copropietario podrá pedir la venta en pública subasta.

Al respecto cabe citar la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2007, Rec. 4648/2000https://www.poderjudicial.es/search/indexAN.jsp «El artículo 404 del Código Civil dispone que si la cosa resulta ser indivisible y los condueños no convienen en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio; mientras que el artículo 406 establece que serán de aplicación a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia, entre las cuales, el artículo 1.062, tras señalar que si la cosa es indivisible o desmerece mucho por su división podrá adjudicarse a uno a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero, dispone en su párrafo segundo que bastará que uno solo de los herederos (en este caso, comuneros) pida su venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que así se haga». 

Si ese es tu caso, no dudes en consultarnos! Tenemos una solución para ti. Contacta sin compromiso!